نکات مهم اجاره

اگرچه امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت پیش‌نویس توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود اما عدم آگاهی این گونه مشاوران به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود. سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری به برخی نکات مهم و ضروری که باید در تنظیم قرارداد اجاره مورد توجه قرار گیرد، اشاره کرده است. مرادی با اشاره به اینکهه اجاره از جمله عقود معین در حقوق بوده و دامنه آن بسیار گسترده و شامل  اشیاء، انسان‌ها  و حیوانات می‌‌شود اظهار کرد: در ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره گفته شده که اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالکک منافع عین مستاجره می‌شود. در این حالت اجاره‌دهنده موجر، اجاره‌کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده است.

لزوم قید مدت در قرارداد اجاره

وی افزود: مهمترین نکته‌ای که  در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است.  این حقوقدان تصریح کرد: اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز‌، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد،، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است‌.

وی عنوان کرد: برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرار‌داد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قرار‌دادهای منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد.

مرادی ادامه داد: برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.

پایان قرارداد اجاره

وی در ادامه بیان کرد: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛ اگرچه استیفای منفعت نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالک باشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.

این وکیل دادگستری گفت: این مطلب به صراحت در متن ماده ۴۹۴ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به  تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین در امان بمانند.

وی در ادامه بیان کرد: عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد. در این صورت با فوت او قرارداد باطل می‌شود‌، ضمن اینکه اگر شرط مباشرت مستاجر  شده باشد نیز با فوت وی قرار داد اجاره  باطل می‌شود. نکته دیگر آنکه برابر قانون، اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است، به فوت وی حال نمی‌شود.

مرادی تصریح کرد: در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند  که شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.

به گفته وی، از زمان حذف ماده ۱۳۰۶ قانون مدنی مصوب سال ۱۳۱۴، راه برای اثبات اجاره از طریق شهادت شهود باز شد، قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ نیز اسناد عادی اجاره را برخلاف مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت که فقط اسناد رسمی را معتبر می‌دانست، مورد تصریح قرار داد و به تبع آن با توجه به اینکه به جهت نفوذ آموزه‌های مذهبی و برگرفته شده از فقه اسلامی رایج در عرف جامعه، مردم در معاملات با اسناد عادی میل شدیدی به در نظر گرفتن شاهد در معاملات  داشتند، اهمیت شهود در معاملات نمایانگر می‌شد؛ به طوری که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ماده دو مربوطه که اشعار می‌دارد قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود و نیز اینکه تاکید شده قرارداد حتما در دونسخه تهیه شود.

وی تصریح کرد:  بدیهی است رعایت چنین موردی برخورداری از  امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را به دنبال خواهد داشت و خواهان دعوی را از اثبات اولیه قرارداد در محاکم بی نیاز می‌ساخت؛ مگر در مواردی که کلیه متون و امضاهای متعلق به موجر و مستاجر و شهود، جعلی باشد.

موارد مهم تنظیم قرارداد اجاره

۱- طرفین و سمت آن ها:

مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستاجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

۲- مورد اجاره و استفاده مورد نظر:

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

۳- مدت اجاره و مال الاجاره:

معمولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

۴- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد:

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

وکیل خوب در مشهد